Tribune libre de Philippe Goyheneche

Le mal de notre politique de logement est que depuis des années celle-ci repose sur de mauvais ressorts et de mauvais logiciels

Bloquer le thermomètre n’a jamais guéri personne. Tout au plus peut-il faire croire un instant que cela ne va pas plus mal.

Le prix des loyers résulte, économiquement parlant, à la fois d’un rendement attendu sur le long terme par les investisseurs en fonction du coût de l’argent et d’un équilibre, sur un territoire donné à un instant donné, entre l’offre et la demande de logements.

Ces principes rappelés, une bonne politique de logement doit répondre aux exigences suivantes :

Renforcer l’offre, ce qui signifie :

  • encourager une politique foncière de libération de terrain par une fiscalité adaptée,
  • faciliter les mutations (harmoniser « les frais de notaires » du neuf et de l’ancien pour fluidifier le marché) et les procédures d’expropriation pour rendre la mise à disposition de terrains et de logements plus rapide,
  • libérer les logements sociaux des personnes ne répondant plus aux critères d’attribution ou ayant épuisé leurs droit à logement social (20 ans) avant d’imposer une élévation des taux uniformément à 25 %,
  • moduler l’application des normes si besoin est,
  • réserver les aides fiscales et sociales aux investisseurs qui s’engageraient, moyennant une moindre rentabilité marchande (-30 % du prix du marché) et une sécurisation de leurs loyers (par les bailleurs sociaux), à louer aux personnes dans le besoin, les biens du marché libre dans lesquels ils auraient investis.

Solvabiliser la demande : contrairement à une idée reçue, c’est aussi la part insuffisante consacrée par les français à leur logement qui est une des causes de la crise. (Quelle voiture vais-je pouvoir me payer si je ne suis prêt qu’à dépenser 1 000 € ? pourquoi faire un effort pour me loger si je peux obtenir à vie un logement social à moindre coût ?).

Pour solvabiliser la demande, il faut donc :

  • augmenter la part consacrée au logement (par exemple en, demandant aux demandeurs de logements sociaux de repartir leur effort entre 25 % pour le loyer, 7 % pour les charges et 8 % sur un plan épargne logement qui leur permettra le moment venu d’accéder à la propriété quand ils n’auront plus de charges de famille et que les surfaces nécessaires seront moins importantes ou que leur droit à logement social sera épuisé pour y mettre des plus jeunes, le solde restant à la charge de la solidarité à travers les aides sociales versées aux investisseurs via les bailleurs sociaux),
  • encourager le prêt à taux 0 pour les primo accédant dans le neuf comme dans l’ancien (encore une fois pour fluidifier le marché),
  • favoriser les formules d’acquisition à long terme sous forme de location avec option d’achat.

C’est à ce prix me semble-t-il qu’on peut favoriser le rééquilibrage de l’offre et de la demande en responsabilisant chacun des partenaires (investisseurs, état, organismes sociaux, locataires et propriétaires).
Enfin, il faut faire attention à des comparaisons un peu hâtive avec l’Allemagne qui ne comptabilise pas les choses de la même façon que nous à commencer par le prix au m2 !

Alain Degrassat apporte également sa contribution à ce débat :

Face à cette vague de demandes de blocage des loyers, il est impossible de ne pas rappeler que les investisseurs arbitrent, selon leur stratégie à court, moyen ou long terme, entre plusieurs secteurs de l’économie, immobilier, industrie, services,.... et qu’ils attendent le meilleur rendement possible.
Au sein d’un même secteur, des choix sont opérés, tant des différences peuvent être importantes...

Ainsi, pour ce qui est du blocage des loyers, il est facilement imaginable que les investisseurs vont majoritairement se détourner des marchés où les loyers sont bloqués pour rechercher ( s’ils souhaitent cependant continuer à investir dans ce secteur) des rendements meilleurs sur d’autres territoires, car, face à un blocage des loyers, y aura t-il blocage des charges et coûts d’entretien, blocage des taxes foncière, d’habitation, et autres ?

Sur les territoires sans grandes réserves foncières, il ne faut pas oublier que le blocage des loyers finira par toucher aussi les bâtiments pouvant faire l’objet de réhabilitation, car, une fois l’augmentation de loyer admise pour cause de gros travaux, les perspectives de rendement maintenu ne sont pas garanties !

Retrouver l’article "Encadrement des loyers : des élus demandent l’application de la mesure dans leurs villes" : http://www.maire-info.com/urbanisme-habitat-logement/logement/encadrement-des-loyers-des-elus-demandent-lapplicationde-la-mesure-dans-leurs-villes-article-17532